cómo empezar a invertir en bienes raíces

5 formas sencillas de invertir en bienes raíces

Comprar y ser propietario de bienes raíces es una estrategia de inversión que puede ser satisfactoria y lucrativa. A diferencia de los inversionistas en acciones y bonos, los posibles propietarios de bienes raíces pueden usar el apalancamiento para comprar una propiedad pagando una parte del costo total por adelantado y luego pagando el saldo más los intereses a lo largo del tiempo.

Si bien una hipoteca tradicional generalmente requiere un pago inicial del 20% al 25%, en algunos casos un pago inicial del 5% es todo lo que se necesita para comprar una propiedad completa. Esta capacidad de controlar el activo en el momento en que se firman los documentos envalentona tanto a los propietarios de bienes raíces como a los propietarios, quienes, a su vez, pueden obtener segundas hipotecas sobre sus casas para hacer pagos iniciales de propiedades adicionales. Aquí hay cinco formas clave en las que los inversores pueden ganar dinero con bienes raíces.

1. Propiedades de alquiler

Ser propietario de propiedades de alquiler puede ser una gran oportunidad para las personas con habilidades de hágalo usted mismo (bricolaje) y renovación, y que tengan la paciencia para administrar inquilinos. Sin embargo, esta estrategia requiere un capital sustancial para financiar los costos de mantenimiento iniciales y cubrir los meses vacantes.

Según datos de la Oficina del Censo de EE. UU., Los precios de venta de las casas nuevas (un indicador aproximado de los valores inmobiliarios) aumentaron constantemente en valor entre 1940 y 2006, antes de caer durante la crisis financiera. Posteriormente, los precios de venta retomaron su ascenso, incluso superando los niveles previos a la crisis, queda por ver cuáles serán los efectos a largo plazo de la pandemia de coronavirus sobre los valores inmobiliarios.

2. Grupos de inversión inmobiliaria (REIG)

Los grupos de inversión inmobiliaria (REIG, por sus siglas en inglés) son ideales para las personas que desean poseer un inmueble de alquiler sin las molestias de administrarlo. Invertir en REIG requiere un colchón de capital y acceso a financiamiento.

Los REIG son como pequeños fondos mutuos que invierten en propiedades de alquiler. En un grupo de inversión en bienes raíces típico, una empresa compra o construye un conjunto de bloques de apartamentos o condominios, luego permite que los inversores los compren a través de la empresa, uniéndose así al grupo.

Un solo inversor puede poseer una o varias unidades de espacio habitable autónomo, pero la empresa que opera el grupo de inversión gestiona colectivamente todas las unidades, gestiona el mantenimiento, anuncia las vacantes y entrevista a los inquilinos. A cambio de realizar estas tareas de gestión, la empresa cobra un porcentaje del alquiler mensual.

Un contrato de arrendamiento de grupo de inversión en bienes raíces estándar está a nombre del inversionista, y todas las unidades agrupan una parte del alquiler para protegerse contra vacantes ocasionales. Con este fin, recibirá algunos ingresos incluso si su unidad está vacía. Siempre que la tasa de vacantes de las unidades agrupadas no aumente demasiado, debería haber suficiente para cubrir los costos.

3. Casa volteando

El cambio de casa es para personas con experiencia significativa en valoración, marketing y renovación de bienes raíces. La remodelación de una casa requiere capital y la capacidad de hacer, o supervisar, las reparaciones necesarias.

Este es el proverbial “lado salvaje” de la inversión inmobiliaria. Así como el day trading es diferente de los inversores que compran y retienen, los inversores inmobiliarios son distintos de los propietarios que compran y alquilan. Por ejemplo, los fanáticos de los bienes raíces a menudo buscan vender de manera rentable las propiedades infravaloradas que compran en menos de seis meses.

Los aficionados a la propiedad pura a menudo no invierten en mejorar las propiedades. Por lo tanto, la inversión ya debe tener el valor intrínseco necesario para generar ganancias sin alteraciones, o eliminarán la propiedad de la disputa.

Los Flippers que no pueden descargar rápidamente una propiedad pueden tener problemas porque, por lo general, no tienen suficiente dinero en efectivo disponible para pagar la hipoteca de una propiedad a largo plazo. Esto puede conducir a pérdidas continuas como una bola de nieve.

Hay otro tipo de flipper que gana dinero comprando propiedades a precios razonables y agregando valor al renovarlas. Esta puede ser una inversión a más largo plazo, en la que los inversores solo pueden permitirse adquirir una o dos propiedades a la vez.

4. Fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT)

Un fideicomiso de inversión en bienes raíces (REIT, por sus siglas en inglés) es mejor para los inversores que desean exponer su cartera a bienes raíces sin una transacción inmobiliaria tradicional.

Un REIT se crea cuando una corporación (o fideicomiso) utiliza el dinero de los inversores para comprar y operar propiedades de ingresos. Los REIT se compran y venden en las principales bolsas, como cualquier otra acción.

Una corporación debe pagar el 90% de sus ganancias imponibles en forma de dividendos para mantener su estado REIT. Al hacer esto, los REIT evitan pagar el impuesto sobre la renta de las sociedades, mientras que una empresa regular pagaría impuestos sobre sus beneficios y luego tendría que decidir si distribuir o no sus beneficios después de impuestos como dividendos.4

Al igual que las acciones que pagan dividendos regulares, los REIT son una inversión sólida para los inversores del mercado de valores que desean ingresos regulares. En comparación con los tipos de inversión inmobiliaria antes mencionados, los REIT permiten a los inversores la entrada a inversiones no residenciales, como centros comerciales o edificios de oficinas, que generalmente no son factibles de comprar directamente para inversores individuales.

Más importante aún, los REIT son altamente líquidos porque se negocian en bolsa. En otras palabras, no necesitará un agente inmobiliario ni una transferencia de título para ayudarlo a cobrar su inversión. En la práctica, los REIT son una versión más formalizada de un grupo de inversión inmobiliaria.

Por último, al analizar los REIT, los inversores deben distinguir entre los REIT de acciones que poseen edificios y los REIT hipotecarios que brindan financiamiento para bienes raíces y incursionan en valores respaldados por hipotecas (MBS). Ambos ofrecen exposición a bienes raíces, pero la naturaleza de la exposición es diferente. Un REIT de acciones es más tradicional, ya que representa la propiedad de bienes raíces, mientras que los REIT hipotecarios se centran en los ingresos de la financiación hipotecaria de bienes raíces.

5. Plataformas inmobiliarias online

Las plataformas de inversión inmobiliaria son para aquellos que desean unirse a otros para invertir en un acuerdo comercial o residencial más grande. La inversión se realiza a través de plataformas inmobiliarias online, también conocidas como crowdfunding inmobiliario. Todavía requiere invertir capital, aunque menos de lo que se requiere para comprar propiedades directamente.

Las plataformas online conectan a inversores que buscan financiar proyectos con desarrolladores inmobiliarios. En algunos casos, puede diversificar sus inversiones sin mucho dinero.

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